第239章 现实很骨感
为何降低运营成本如此重要？
因为商诺说的没错，长租公寓公司的收入成本结构基本如下：
1、拿房成本70%；
2、装修成本15%；
3、运营成本10%；
4、税务成本5%
四项加总正好是100%，很难赚钱，稍有不慎就会亏钱
关莎、、雁子谷公寓的拿房成本也是70%，即关莎房源的租入成本是市场价的7成，其与房东签的租约为五年，装修和家电全包
“税务成本5%这个省不了，想要获得额外的收益，就必须从装修成本和运营成本下手”当时关莎这么跟沈俪讨论着
“怪不得之前有长租公寓为了点装修费，用劣质材料，甲醛超标”
“嗯，咱们绝对不这么干，一旦被查出来爆上新闻，整个生意都别走了”关莎说
正因如此，关莎装修用的都是环保材料，所以价格也并不便宜，当时关莎盯着成本核算表头都要炸了
因为公寓运营第一年，村长雷叔这样一室一厅的毛坯房，关莎的装修成本就占了当年总收入的25%，萧杰小姨那种二室一厅简装过的房子好一些，装修成本为14%，三室一厅为8%，四室一厅为5%，这是不同房型装修成本占比的横向对比
从结果上看，房间个数越多，装修成本占总收入的比例就越低，这是因为租客会随着房间个数的增加而增加，所以四室一厅整租过来再分组出去的利润是最高的
关莎发现，随着公司运营年限的延长，经营多室一厅的房子优势非常明显
如果就单一房型进行不同年份的纵向对比，单单就装修成本而言，若公司租出去的是一室一厅精装修的房子，装修成本第一年占总收入的25%，第二年及往后的几年因为不用重新装修，但收入还在增长，故装修成本占比数额下降至12%，第三年继续下降，均摊后占比是8%，第四年是6%，第五年就是5%
这是最差的情况，因为这是假设关莎的所有房子都是一室一厅
二室一厅的房子五年装修均摊成本占比约为%，三室一厅为%，而四室一厅直接降至%
关莎计算的时候其实装修费包括家电一同算了进去，也同时考虑了装修费会随着房屋面积增加而增加的情况，当然，这么算有个前提假设，那就是5年内房子无需重新装修，且家电也无需重新采购，二室一厅以上的房子不可以是毛坯房
这个计算表做出来以后沈俪也看过，她说，“还是四室一厅的赚得多”
“嗯”关莎同意，“但这不现实”
“是的，不现实”沈俪无奈一句
沈俪和关莎跑市场跑了这么久，市场究竟是怎样她也摸了个大概
其一，市场上核心地段根本就没有那么多四室一厅的房子放出来，三室一厅的都比较少，青阳因为